“`html

Konut Aidatlarının Belirlenmesi Sürecinde Dikkat Edilmesi Gereken Noktalar

Konut sitelerindeki aidatların belirleneceği genel kurul dönemi başlarken, gayrimenkul hukuku uzmanları, vatandaşları olası mağduriyetlere karşı uyarıyor.

Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Ali Güvenç Kiraz, aidatların belirlenmesinde dikkate alınacak unsurların başında enflasyon, maliyet artışları, malzeme fiyatları, enerji masrafları ile asgari ücret ve işçilik ücretlerindeki yükselişlerin geldiğini ifade etti.

Kiraz, aidat artışlarının yürütülmesi için yönetimlerin veya yönetim kurullarının, bütçe veya ek bütçe üzerinden olağan ya da olağanüstü genel kurulda karar vermesi gerektiğini vurgulayarak sözlerini şöyle sürdürdü:

“Yöneticiler, genel kuruldan yetki almadan aidat artışı uygulayamaz. Bu nedenle, kat malikleri, yapılan zamlarla ilgili itirazda bulunabilirler. Eğer aidat rakamları aşırı bir artış gösterirse, kat malikleri toplam bağımsız bölüm sayısının üçte biri kadar imza toplayarak olağanüstü genel kurul talep edebilir ve aidatların gözden geçirilmesini isteyebilirler.”

Kiraz ayrıca, aidat rakamları için belirli bir üst sınır olmadığını belirtirken, “Dairede kiracı ikamet ediyorsa, bu kişi, kira bedelini aşan aidat miktarını ödemekle yükümlü değildir. Kirayı aşan aidat bedelini, mülk sahibi karşılamak durumundadır.” dedi.

Aidatlarla İlgili Sık Karşılaşılan Problemler

Ali Güvenç Kiraz, son yıllarda aidatlarda yüksek zam gibi çeşitli problemlerle karşılaştıklarını ifade ederek, yöneticilerin genel kurul olmadan aidat artırmalarının en yaygın sorun olduğunu belirtti.

Yöneticilerin, genel kurul onayı olmadan aidat artışını gerçekleştiremeyeceklerini vurgulayan Kiraz, şunları ekledi:

“Aidat zamları, mutlaka olağan veya olağanüstü genel kurulda onaylanmalıdır. Lüks harcamaların aidata yansıtılması da ayrı bir sorun teşkil ediyor. Yargıtay kararları da gösteriyor ki, lüks harcamalar yalnızca onları talep eden kat malikleri tarafından karşılanmalıdır.”

Ayrıca, bahçeye çocuk parkı veya havuza kaydırak kurulması gibi masraflar, bu hizmetleri kullanmak istemeyen malikler veya kiracılar tarafından ödenmek zorunda değildir. Ancak, ortak alanlar olan havuz ve asansör gibi unsurlarda, tüm kat malikleri bu masraflara katılmak durumundadır.”

Kiracıların Ödemekle Yükümlü Olmadığı Gider Kalemleri

Ali Güvenç Kiraz, site veya apartmanlarda kiracılardan talep edilen bazı gider kalemlerinin yanlış olduğunu belirterek, kiracıların yalnızca kullanım kaynaklı giderler için ödeme yapma yükümlülüğünün bulunduğunu ifade etti.

Kiraz, çalışan maaşları, ortak ısınma ve aydınlatma giderlerinin kiracılara ait olduğunu söylerken, “Ancak, işçinin özlük hakları, kıdem ve ihbar tazminatı veya asansör değişimi gibi kalıcı giderler, mal sahibi tarafından karşılanmalıdır.” şeklinde konuştu.

Aidatların Belirlenmesinde Hatalı Uygulamalar

Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı Ali Yüksel, apartman ve site aidatlarında sıkça yapılan hatalı uygulamalara dikkat çekerek şu değerlendirmelerde bulundu:

“Kapıcı, yönetici, güvenlik gibi giderlerde, asgari ücret veya enflasyon artışının zorunlu olduğu yanılgısı oluşmaktadır. Böyle bir zorunluluk yoktur. Önceki yıl yapılan işletme projesi ve bütçe geçerli ise, mevcut giderler artmayacaksa artışa gerek yoktur. Ayrıca, eğer personel sayısı azalmışsa veya bazı tadilatlardan vazgeçildiyse, bütçenin düşmesi aidatlara yansıtılmalıdır.”

Kira Sözleşmeleri ile İlgili Yanlış Anlayışlar

Ali Yüksel, malik ve kiracının sorumluluklarıyla ilgili hatalı uygulamalara işaret ederek, aidatların belirlenmesinde gereken şeffaflığın sağlanmadığını ifade etti.

“Malik ve kiracının sorumlu olduğu gider kalemlerinin karar ve işletme projesinde açıkça belirtilmemesi, iptal gerekçeleri arasında yer alabilir. Apartman ve site aidatlarının belirlenmesinde, yönetim planı veya yoksa Kat Mülkiyeti Kanunu’nun ilgili maddelerine uyulmalıdır. Ayrıca, Türk Borçlar Kanunu’nun belli maddeleri, aidat ve giderlerle ilgili uygulamalarda göz önünde bulundurulmalıdır.”

Yüksel, kiracıların da temizlik ve ısınma gibi ortak giderlerden sorumlu olduğuna dikkat çekerek, “Kira kontratlarında ‘tüm giderlerin kiracı tarafından ödeneceği’ şeklindeki ibareler geçerli değildir. Kiracı, yalnızca Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesindeki giderlerden sorumludur; demirbaş masrafları mülk sahibine aittir.” dedi.

Toplantıya Katılmanın Önemi

Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı Yüksel, kira kontratlarında hangi giderlerin kiracıya ait olduğunun açıkça belirtilmesi gerektiğini vurgularken, merkezi ısıtma sisteminin kullanıldığı yerlerde de önemli noktaların atlanabileceğine dikkat çekti.

Merkezi sistemle ısıtılan binalarda, daireler arasında ısı ölçer kullanımı gerektiğini belirten Yüksel, şunları söyledi:

“Kat malikleri kurulu tarafından belirlenen aidata itiraz eden bir malik, tutanağın altına itirazını yazdırmazsa dava hakkını kaybedecektir. Toplantılara katılmayan maliklerin ise, kararları öğrendikten sonra bir ay içinde yasal süreci başlatmaları gerekmektedir. Kiracıların aidat itirazı hakkı bulunmamaktadır.”

Site ve apartman yöneticiliğinin meslek olarak tanınmasının ve sertifikalandırılmasının önemli bir gereklilik haline geldiğini belirten Yüksel, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın bu alanda düzenleme yapmasının vatandaşların mağduriyetinin önüne geçeceğini kaydetti.

Toplantılara Katılım ve İtiraz Süreci

Tüketiciler Derneği (TÜDER) Genel Başkanı Levent Küçük, vatandaşların aidatların yüksekliğinden şikayetçi olduklarını belirtirken, kat malikleri toplantılarına katılmamanın bu durumu olumsuz etkilediğini ifade etti.

Küçük, “Toplantılara çoğunlukla aynı kişiler katılıyor ve imza eksiklikleri bile bazen sonradan gideriliyor.” diyerek, kat maliklerinin toplantılara mutlaka iştirak etmesi gerektiğine vurgu yaptı. “Kararlara katılmadığımızda, dava açma hakkımızı korumak için şerh koyarak imzalamalıyız.” şeklinde konuştu.

“`